Cinq dispositions de la loi Elan et presque autant d’opportunités pour les franchisés

Par Antony Dutoit, avocat associé, Létang Avocats

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a notamment réformé (une nouvelle fois) l’urbanisme commercial. Elle a notamment introduit, sous conditions, un régime de dispense d’autorisation d’exploitation commerciale, une meilleure prise en compte de la situation des commerces de centre-ville et renforcé le contrôle de la mise en œuvre de ces autorisations.

Toutes ces mesures peuvent être vues comme autant d’opportunités de développer son activité sans recourir au processus, parfois semé d’embûches, d’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale tout en garantissant un plus grand respect des règles par tous les opérateurs.

1/ Pas d’autorisation d’exploitation commercial dans le périmètre des ORT

Par principe, les créations et les extensions de magasins de plus de 1 000 m² (400 m² à Paris) de surface de vente sont soumis à autorisation d’exploitation commerciale. Il en est de même pour les créations et les extensions d’ensembles commerciaux. Tel est le sens de l’article L752-1 du code de commerce.

Avec l’ambition de moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux, la loi ELAN a créé les Opérations de revitalisation de territoire (ORT) (article L752-1-1 du code de commerce). Ces opérations donnent lieu à une convention entre l’Etat, les établissements publics et tout acteur public ou privé capable de prendre part à une telle opération. Cette convention délimite un secteur géographique d’intervention.

A l’intérieur de ce secteur, la loi prévoit que les créations et extensions précitées en principe soumises à autorisation d’exploitation commerciale en sont dispensées. L’objectif est notamment de lutter contre la vacance commerciale et d’améliorer l’attractivité des territoires sinistrés (la convention peut toutefois prévoir qu’au-delà de 5 000 m² de surface de vente, – 2 500 m² pour les commerces à dominante alimentaire – une autorisation d’exploitation commerciale sera requise).

Cette dispense d’autorisation peut permettre de s’établir plus rapidement dans les secteurs d’intervention coïncidant généralement avec le centre-ville.

2/ Pas d’autorisation d’exploitation commerciale au sein des programmes immobiliers mixtes

La loi ELAN a également souhaité encourager les projets mixtes et la proximité des logements et des commerces. Pour inciter à la création de commerces en pied d’immeuble ou au sein de quartier d’habitations, la loi ELAN a prévu de dispenser d’autorisation d’exploitation commerciale les commerces compris dans un projet de création de logements (article L752-2 du code de commerce). Pour cela, la loi pose deux conditions cumulatives : la première étant que le projet combinant commerces et logements soit compris dans le secteur d’une ORT ; la seconde, tenant à la surface de vente du commerce qui ne doit pas excéder le quart de la surface plancher à destination d’habitations.

Ainsi, le législateur offre la possibilité de s’établir au plus près de la clientèle sans solliciter d’autorisation d’exploitation commerciale.

3/ Pas d’autorisation d’exploitation commercial pour la réouverture d’un magasin de moins de 2 500 m² fermé depuis plus de trois ans

En principe, l’autorisation d’exploitation commerciale est périmée en l’absence d’exploitation significative pendant plus de 3 ans.

Avant la loi ELAN, tout magasin de plus de 1 000 m² qui était resté fermé pendant une telle durée, devait obtenir une nouvelle autorisation d’exploitation commerciale pour pouvoir rouvrir au public.

La loi ELAN a porté de 1 000 à 2 500 m² le seuil jusqu’auquel la réouverture est possible sans autorisation d’exploitation commerciale (article L752-1 6°).

Autrement dit, ce peut-être la chance de rouvrir à tout moment un magasin de moins de 2 500 m² de surface de vente demeuré fermé pendant plus de trois ans sans nouvelle autorisation d’exploitation commerciale. Cette faculté est offerte sur l’ensemble du territoire et pas seulement dans le cadre des ORT précitées.

4/ L’exigence d’une étude d’impact sur les commerces existants

A n’en pas douter, la problématique de la vacance commerciale a largement gouverné les réflexions du législateur et conduit à une prise en compte de la situation des commerces en centre-ville. La loi ELAN a introduit, pour les projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale, l’exigence d’une étude d’impact réalisée par un organisme indépendant (article L752-6 III du code de commerce). Cette étude d’impact oblige tous les demandeurs d’une autorisation d’exploitation commerciale à faire dresser un état précis du commerce existant, de la vacance commerciale, des friches existantes, des subventions accordées… Cette étude doit également évaluer les effets du projet sur « l’animation et le développement économique du centre-ville de la commune d’implantation ».

Elle devrait conduire à une meilleure prise en compte des commerces existants, de leur situation économique, de leurs contraintes et le cas échéant inciter le demandeur à plus de concertation et d’émulation avec les commerçants de centre-ville.

5/ Le certificat de conformité

Ayant constaté certaines déviances dans la mise en œuvre des projets autorisés, le législateur a également introduit un nouvel outil de contrôle. Il s’agit d’une vérification avant l’ouverture au public destiné à s’assurer que le demandeur a joué le jeu et mis en œuvre l’autorisation d’exploitation commerciale telle qu’elle lui a été accordée, sans ajout ni suppressions notables. En d’autres termes, il s’agit de vérifier si les promesses faites à la commission départementale d’aménagement commercial et le cas échéant à la commission nationale d’aménagement commercial ont été tenues.

Ce contrôle est effectué par un organisme indépendant agréé par le Préfet, mais choisi par le titulaire de l’autorisation, et rémunéré par lui. Au terme de ce contrôle, l’organisme est amené à délivrer un certificat de conformité a défaut duquel, l’exploitation est illégale.

Ce contrôle permet de garantir le respect des règles du jeu et assurer l’ensemble des commerçants, petits ou grands, du respect des autorisations accordées.