Avis d’expert : focus sur le contrat de location-gérance

Par Olga Zakharova-Renaud, Avocate Associée, BMGB et Associés

Le contrat de location-gérance, couplé à celui de franchise, peut paraitre une bonne solution pour se lancer avec peu de moyens. Souvent, cette formule est vantée par les franchiseurs pour attirer des candidats en mal de financement, souvent jeunes mais ambitieux, animés par un rêve entrepreneurial.

La formule n’est toutefois pas sans risques.

La location-gérance est un contrat de location d’un fonds de commerce par lequel le propriétaire du fonds confie son exploitation à un gérant, qui l’exploitera pour son compte et à ses risques et périls. Tout est dit : le locataire n’est propriétaire de rien, il ne capitalise pas sur l’exploitation du fonds car à la fin, il n’a rien à vendre : le bail, la clientèle et souvent les équipements appartiennent au loueur-franchiseur. Pendant la durée du contrat, il payera un loyer qui sera supérieur à celui du bail commercial car, en plus de la jouissance des locaux, il couvrira la jouissance de la clientèle et l’utilisation des agencements et des matériels, qu’il devra entretenir à ses frais.

Le locataire-gérant a l’obligation d’exploiter le fonds de commerce « en bon père de famille » pour ne pas déprécier sa valeur. En revanche, aucune indemnité pour « l’accroissement de la clientèle » ne lui sera due à la fin du contrat, pour le gratifier de sa bonne gestion. Comme aucune indemnité ne lui sera due s’il a réalisé des pertes, il devra les assumer seul. Sauf si le contraire est prévu par le contrat. En effet, les parties peuvent prévoir une « indemnité de fin de contrat », dont le calcul peut avoir pour base l’amélioration du chiffre d’affaires, par exemple.

Tous les contrats de location-gérance ne se valent pas : si certains permettent d’accéder à l’exploitation du fonds de commerce sans rien débourser, d’autres, dits « avec investissements » ou « avec investissements partagés » peuvent mettre à la charge du locataire-gérant une partie ou la totalité des dépenses nécessaires à l’aménagement et au fonctionnement du fonds de commerce, en conformité avec le contrat de franchise, indivisible avec celui de location-gérance. Ces investissements seront amortis sur la durée du contrat qui doit prévoir leur sort au terme du contrat (rachat à la VNC, transmission des éléments amortis à la valeur vénale…).

D’ailleurs, le locataire-gérant, même s’il n’a pas investi pour l’aménagement du fonds de commerce, fera toutefois des dépenses au titre du contrat de franchise, notamment pour le paiement du droit d’entrée.

A la fin du contrat, le locataire-gérant ne deviendra pas propriétaire du fonds exploité, sauf si cela a été expressément prévu par le contrat. Il devra quitter le fonds de commerce, mais ses salariés resteront « attachés au fonds », ils seront automatiquement transférés soit au nouveau locataire-gérant, soit au propriétaire du fonds.

Quel est alors l’intérêt de la location-gérance ? Pour le franchiseur, l’intérêt est évident : il ne prend pas de risque d’exploitation du fonds de commerce et il est certain que ce point de vente ne sortira jamais du réseau car le fonds lui appartient.

Pour le franchisé, c’est la possibilité de réaliser des bénéfices pour ensuite les investir dans l’achat ou la création d’un fonds de commerce qui lui appartiendra. A condition bien sûr que l’exploitation a été rentable. D’où l’intérêt de bien s’informer en période précontractuelle, de faire une étude de marché et établir ses comptes prévisionnels pour s’assurer de la rentabilité du fonds loué. Et bien sûr, bien lire les contrats, celui de location-gérance et celui de franchise, pour ne pas se faire de fausses idées sur leur contenu. La loi ne protège pas le locataire-gérant, seul le contrat peut le faire.