Avec seulement 2,46 millions de nouveaux m² en 2012, la production de surface commerciale a baissé de 25 % l’an dernier en France, selon Procos. Dans un contexte de crise, le développement des enseignes s’annonce prudent sur 2013.
C’est une petite révolution (et un retour à la raison ?) qui agite l’urbanisme commercial et les opérateurs du commerce spécialisé. Selon la Fédération Procos, la production de surfaces commerciales a sensiblement reculé l’an passé (-25 %) avec 2,46 millions de nouveaux m² commerciaux autorisés par les collectivités compétentes contre 3,3 millions en 2011 et 3,2 millions en 2010. Directeur de Procos, Pascal Madry pointe d’une part « une diminution des projets portés par les promoteurs désireux de réduire et sécuriser leur portefeuille d’opérations » ; de l’autre « des commissions plus sélectives quant à l’autorisation des m² déposés ».
Pour Procos, 2012 confirme l’inflexion de cycle amorcée en 2011 : le développement des surfaces commerciales s’inscrit désormais « dans une logique de croissance moins extensive et plus sélective« . Signe des temps : en marge de quelques belles réalisations qui ont vu le jour en 2012 (citons les centres commerciaux So Ouest à Levallois ou Atoll à Angers), plusieurs opérations emblématiques ont été reportées (25 pour un total de 357.000 m²) ou, pire, abandonnées (39 précisément parmi lesquelles La Rotonde à Béthune, Grand-Arena-Village à Bordeaux etc.).
Le retail park a la cote
Comment se dessine à court et moyen terme l’avenir du paysage commercial ? En pointillés. Après vingt ans de hausse continue, le volume de surfaces commerciales livrables dans les cinq ans s’inscrit à la baisse pour la deuxième année consécutive, recense l’observatoire des projets commerciaux de Procos.
Parmi les 395 opérations (196 déjà autorisées) actuellement dans les cartons soit 5,67 millions de nouveaux m² commerciaux potentiels, la périphérie reste largement plébiscitée avec 83 % des surfaces en projet. Notamment celles localisées dans les parcs d’activité commerciale (2,73 millions de m²), confirmant ainsi le phénomène de « retailparkmania » visible ces dernières années. Timide, le centre-ville ne concentre que 17 % des surfaces en projet. Pascal Madry rappelle que le taux de vacance « y est devenu structurel », atteignant aujourd’hui 7,5 %.
Les experts de l’urbanisme commercial estiment que la production de surfaces commerciales a tendance à s’affiner. Par la force des choses. « La croissance extensive des parcs avec des emplacements toujours plus chers, de plus en plus concurrencés et de moins en moins rentables est un modèle ancien et révolu, estime Michel Pazoumian, délégué général de Procos. Souhaitons que la segmentation du marché de l’immobilier de commerce qui s’esquisse apporte de nouvelles opportunités d’implantation pour un commerce spécialisé en phase avec les nouveaux comportements de consommation. »
Expansion mesurée et optimisation des parcs
Dans un contexte de crise, d’incertitude et de recul de l’activité (-0,6 % à fin novembre 2012 pour ses adhérents), Procos anticipe un programme d’expansion des parcs limité sur 2013. Les 115 chaînes majeures affiliées à la Fédération (sur les 260 adhérentes) prévoient ainsi d’ouvrir en cumulé 1 000 nouveaux points de vente cette année. Tout en procédant à 300 fermetures… 75 % des enseignes envisagent un développement modéré (entre 1 et 15 ouvertures), érigeant en priorité des magasins moins risqués quant aux loyers et à la maîtrise des charges.
Autre tendance à surveiller d’après Procos, la propension de plus en plus marquée de multiples enseignes à se lancer dans un cycle d’évolution et/ou de repositionnement de leurs concepts et/ou de gestion dynamique de leurs réseaux : ouvertures, transferts ou rénovations de magasins. Sans oublier la montée en puissance du cross-canal.
S’agissant des emplacements visés, le retail park et ses loyers attractifs se taillent encore la part du lion avec 35 % des ouvertures totales envisagées. Sont notamment concernés les spécialistes de l’équipement de la personne, les opticiens et les restaurateurs. Suivent les centres commerciaux (25 % des projets), plébiscités par la parfumerie et la restauration ; et le centre-ville (20 %), qui attirent entre autres l’alimentaire spécialisé et les services.
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