Avec un stock de biens à vendre qui repart à la hausse, le marché de l’immobilier commercial se retourne au profit des acheteurs. Autant d’opportunités à saisir pour les porteurs de projets en franchise, notamment dans la restauration.
C’est une bonne nouvelle pour les porteurs de projets en franchise : le marché de l’immobilier commercial se tourne de plus en plus vers les acheteurs, au détriment des vendeurs. Une preuve tangible vient d’en être donnée avec les derniers chiffres publiés par le portail d’annonces SeLoger Bureaux & Commerces. Selon Damien Giordano, son directeur des ventes, les offres de locaux commerciaux ont progressé, sur ledit marché, de 11 % au cours des douze derniers mois (données à fin novembre 2022). « A cause de la crise du Covid-19, les vendeurs n’ont pas pu mettre leur bien sur le marché, relève ce dernier. Mais depuis, celui-ci a été remis en selle. Une vraie dynamique est en train de se recréer. Le marché de l’immobilier commercial redevient favorable au profit des acheteurs. »
Trouver le bien idoine
Autre phénomène qui a permis au stock de biens à vendre de se reconstituer sur ce marché en France : le fait que les recherches des porteurs de projets prennent désormais plus de temps qu’auparavant. « Les professionnels, désormais, prennent le soin de bien analyser le marché, reprend Damien Giordano. Ils élargissent leurs critères de recherche pour trouver le bien immobilier idoine, celui qui correspond le mieux à leurs attentes. Par exemple, ils sont de plus en plus nombreux à être prêts à faire des sacrifices, à passer d’une commune A à une commune B, et ce pour un tiers des personnes que nous avons interrogées dans le cadre de notre dernière étude [celle-ci a porté sur un panel de 390 répondants, NDLR] ; ou d’une surface X à une surface Y, soit 50 % des personnes que nous avons interviewées. »
« Les professionnels ont retrouvé la confiance »
Un autre signe ne trompe pas, et témoigne de la vigueur retrouvée de la demande sur le marché de l’immobilier commercial (les recherches de commerces sur SeLoger Bureaux & Commerces ont été multipliées par 2,6 au cours des douze derniers mois, selon les données de la plateforme, à fin novembre 2022) : les professionnels interrogés qui étaient dans la perspective de l’achat d’un commerce affirmaient, pour 73 % d’entre eux, que c’était « le bon moment pour concrétiser leur projet. » Cela démontre que « les professionnels ont retrouvé la confiance », dixit Damien Giordano : « 45 % d’entre eux nous ont même confié que leur projet était en voie d’un aboutissement proche ». En outre, ces derniers « anticipent, dans l’ensemble, une hausse de l’offre des biens, ainsi qu’une augmentation des prix des loyers et des prix d’achat, soit autant de signes d’une relance et d’une tension qui s’opère sur le marché, souligne le directeur des ventes de SeLoger Bureaux & Commerces. On remarque également moins d’incertitude de la part de ces professionnels par rapport à février 2022, ce qui illustre bien qu’ils ont moins de questionnements sur le futur. »
Un marché de l’investissement à +34 %
La photographie 2022 du marché de l’investissement s’est révélé, elle aussi, au beau fixe : alors que le portail SeLoger Bureaux & Commerces annonce un marché en croissance de 34 % sur un an, le spécialiste de l’immobilier d’entreprise Knight Frank révélait, fin septembre 2022, un montant global des transactions, en France, à des niveaux élevés. « Après un très bon premier semestre, de nouvelles transactions significatives ont été actées cet été, à l’exemple de la cession par Unibail-Rodamco-Westfield du « Shopping Parc » de Carré Sénart, observait, à cette époque, Antoine Grignon, son co-directeur du département Investissement. Les sommes investies sur le marché français des commerces s’élèvent désormais à 3,2 milliards d’euros, soit un volume quasi équivalent à celui de toute l’année 2021. Les grandes transactions sont particulièrement nombreuses depuis janvier 2022, soit neuf supérieures à 100 millions d’euros contre quatre sur l’ensemble de 2021. »
Le vent en poupe des commerces prioritaires
Le marché des commerces en France a toutefois mis en lumière, en 2022, des dynamiques hétérogènes en fonction des secteurs d’activité. Celui de l’alimentation, par exemple, s’est révélé, une fois encore, « parmi les grands moteurs du marché de l’immobilier commercial », constatait, fin septembre 2022, Antoine Salmon, directeur du département Commerces locatif chez Knight Frank France. Ce secteur a, en effet, regroupé 40 % du nombre d’enseignes ayant communiqué sur des projets de développement depuis le début de l’épidémie de Covid-19, et même 43 % en 2022.
Ce vent en poupe a également été constaté par Century 21 Horeca, groupe spécialisé dans l’immobilier commercial qui déploie, en Ile-de-France, neuf agences immobilières. « Les transactions concernant les commerces prioritaires ont, chez nous, très bien fonctionné ces derniers mois, affirme Jérôme Guillotin, responsable des agences de Paris, Boulogne et Versailles. Je pense notamment aux boulangeries, aux épiceries de proximité et même aux buralistes. » Il ajoute : « Globalement, à Paris et dans la région francilienne, le marché de l’immobilier commercial est redevenu très dynamique après des années 2020 et 2021 au cours desquelles nombre de commerces étaient fermés ». Et lors desquelles il était, par conséquent, difficile de mettre en place des opérations de revente. Les secteurs du sport, des loisirs, de la santé, du discount ou encore des concepts liés à la micro-mobilité ont occupé, eux aussi, « une place croissante au sein des projets inaugurés après la crise sanitaire », a-t-on constaté chez Knight Frank France. En revanche, poursuit le spécialiste, « la part des enseignes de mode a continué de se réduire, passant de 20 % lors des cinq années précédant la crise sanitaire à 9 % en 2022. »
S’agissant des parcs d’activités commerciales, ils ont encore affiché « de très bons résultats en 2022, avec un nombre élevé de cessions de retail parks, d’entreprises et de portefeuilles d’enseignes (Decathlon, Burger King, Buffalo Grill, Intersport, etc.), relève-t-on chez Knight Frank France. Avec près d’un milliard d’euros, les parcs d’activités commerciales ont rassemblé 32 % des volumes investis en commerces depuis le début de 2022, contre 18 % en moyenne au cours des dix dernières années. »
Retour à une fiscalité « normale »
On observera enfin que, sur le secteur de la restauration commerciale plus qu’ailleurs, des opportunités seront sans nul doute à saisir dans les prochains mois, pour les porteurs de projets en franchise. « Durant la période Covid, les acteurs du CHR (café, hôtellerie et restauration) ont été subventionnés par les pouvoirs publics, constate Jérôme Guillotin [via notamment les PGE (prêts garantis par l’Etat) et le gel des dettes d’Urssaf et de TVA], et ont donc été épargnés par les difficultés financières. En conséquence, la baisse des prix de l’immobilier et des fonds de commerce n’a pas été enclenchée sur cette période, les vendeurs ayant continué de garder la main sur le marché. Mais avec la fin des aides, cette ère va-t-elle perdurer ? Sans doute pas. » Il y a donc fort à parier, là encore, que le marché, dans cette ère qui s’ouvre en 2023, se retourne en faveur des acheteurs sur ce secteur de la restauration commerciale. D’ailleurs, on le voit bien : avec ce retour, pour ces acteurs, à une fiscalité ordinaire, et alors qu’ils sont désormais tenus de rembourser leurs PGE, les procédures collectives se multiplient et les niveaux de défaillance grimpent. C’est la Banque de France qui l’affirme : alors que les défaillances d’entreprises (tous secteurs d’activité confondus) ont atteint une progression, sur l’ensemble de 2022, de 48,7 % (41 020 défaillances ont été recensées l’an passé, contre 27 592 en 2021), elles se sont révélées plus fortes encore dans le secteur de l’hébergement-restauration, avec une hausse de 105,7 % (5 369 défaillances comptabilisées). « Des opportunités à saisir, il y en aura, commente un fin spécialiste de l’immobilier commercial. Dans un premier temps, dans un marché dopé par les défaillances, et dans un second temps, lorsque les propriétaires se seront décidés à céder leurs affaires à des prix plus raisonnables. » La baisse des prix déjà observée, début 2023, dans l’immobilier résidentiel sera-t-elle aussi conséquente dans la branche de l’immobilier commercial ? L’avenir nous le dira.
Coup de frein sur les dark stores
Après avoir connu une expansion rapide en 2021, les dark stores (entrepôts fermés au public qui commercialisent des produits de consommation courante après avoir été commandés sur le web) ont enregistré nettement moins d’ouvertures en 2022. « Si 216 sites ont été recensés par Knight Frank, en France, à la fin du 1er semestre 2022 contre 92 il y a un an, une dizaine seulement ont ouvert depuis le début du printemps », précisait, fin septembre 2022, Antoine Salmon, chez Knight Frank France. Trois facteurs expliquent cette chute : la disparition de certains acteurs, des problématiques de rentabilité rencontrées par certains d’entre eux et « la volonté des municipalités d’en réguler le développement », ajoute Antoine Salmon.
