Non-renouvellement de bail le 17 juillet 2018

Votre question résume parfaitement une partie de la réponse.

Le bailleur qui ne renouvelle pas le bail commercial de son locataire lui doit une indemnité d’éviction. En conséquence, si vous n’êtes pas vendeur de votre entreprise, le propriétaire des lieux ne peut que constater la fin du bail qu’il a lui-même dénoncé. Il doit vous indemniser.

Comme l’indique l’article L.145-14 du Code de Commerce  » Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions… payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement « .

Une jurisprudence abondante a défini la nature de ce préjudice. Soit le locataire dispose d’une possibilité de réinstaller son commerce ailleurs ; auquel cas l’indemnité doit lui permettre le transfert de son fonds en prenant en compte tous les frais liés (déménagement, travaux, temps de recherche…). Soit le locataire n’a pas de possibilité de remplacement ; dans ce cas, l’indemnité doit correspondre à la valeur du fonds perdu ainsi qu’aux frais provoqués par sa disparition (libération des lieux, licenciements, perte d’amortissements…).

Sauf accord entre les parties sur un chiffre, le calcul de l’indemnité donne lieu à la désignation d’un expert judiciaire qui, outre les frais annexes, calculera l’indemnité principale en fonction du chiffre d’affaires du fonds et de sa rentabilité.

Retenons que tant qu’il n’a pas versé l’indemnité ou que le locataire n’a pas quitté les lieux, le propriétaire peut faire jouer son droit de repentir, c’est à dire renoncer au congé donné à son locataire. Le cas n’est pas rare lorsque l’indemnité fixée par l’expert est élevée ; le bailleur préfère alors parfois conserver le même locataire faute de pouvoir l’indemniser.

Marc LANCIAUX – Avocat au barreau de Paris